הפתרון לחיזוק מבנים בפריפריה: תוספת זכויות בנייה באזור המרכז
ניר שמול- מנכל חברת שניר. צילום תומר פדר
על רקע המתיחות בגבול הדרומי ובגבול הצפוני ובמקביל לפרסום דוח מבקר המדינה על מצבם העגום של למעלה מ 2.5 מיליון תושבי ישראל שגרים ללא מיגון תקני מפני איום הטילים והרקטות, הפתרון חייב להגיע באופן מידי על ידי החלטות של הממשלה ושל הכנסת על אישור לניוד זכויות בין המרכז לפריפריה בישראל.
לדברי ניר שמול בעלי חברת שניר, בית לשיווק נדלן: "הרעיון הוא שעל כל אישור לתוספת יחידת דיור שתינתן באזורי הביקוש במרכז, יחוזק בניין אחר בקריית שמונה / שדרות או בכל מקום אחר בפריפריה."
הממצאים החמורים העולים מדוח מבקר המדינה בנושא מיגון העורף
הממצאים של דוח מבקר המדינה בנושא מיגון העורף מדברים בעד עצמם. למעלה מ-2.5 מיליון תושבים הגרים בישראל חיים ללא מיגון מתאים. זה קורה באזורי העימות הצמודים לגדר ולקו הגבול וגם בשאר אזורי הארץ. כאשר זמן ההתרעה ביישובים הצמודים לגדר הוא 15 שניות ובאזורים מרוחקים יותר הוא בין 45-30 שניות, אי אפשר לחיות באשליות שתושבי מדינת ישראל לא יפגעו ממטחי טילים מהדרום ומהצפון.
שערו בנפשכם זוג קשישים או משפחה עם ילדים קטנים שמתגוררים בשדרות או בקריית שמונה, כאשר הם מתעוררים באישון לילה מקולה של האזעקה, הם צריכים לרוץ למקלט הציבורי הקרוב תוך פחות מחצי דקה. זוהי ריצה חסרת סיכוי, אשר גורמת לא אחת לפציעות רבות בדרך למקלט השכונתי שנמצא במקום מרוחק מביתם.
היעדר פרויקטים של התחדשות עירונית בערי הפריפריה
העובדה היא שאין כמעט פרויקטים של התחדשות עירונית במקומות שהכי זקוקים לכך שהם גם אלו שמאוימים על ידי טילים ורקטות וזאת בנוסף לחשש הארצי מרעידות אדמה. ההתחדשות העירונית רובה ככולה מתקיימת רק באזורי הביקוש וברמות מחירים שהן מעל 17,000-15,000 אלף שקל למטר במחירים שפחותים מכך, הנושא אינו כדאי כלכלית ולכן לא קיימים כמעט מיזמים של התחדשות עירונית בפריפריה.
הפתרון המיידי והמתבקש הוא שקבלנים יחזקו מבנים בפריפריה ויוסיפו חדרי ממ"ד בכל הדירות הקיימות בבניינים הישנים וזאת בתמורה לקבלת תוספת זכויות במרכז הארץ ובאזורי הביקוש. העלות לבניית חדר ממ"ד היא בין 75.000 – 100.000 ₪ לדירה, לכן העלות לצורך הקניית הביטחון בכל בניין המכיל בין 12-10 דירות יכול לעלות כ-1 מיליון ₪. תוספת זו של עלות ליזם מקבילה לעלות בנייה של דירה וחצי במרכז. המסקנה היא שאם יזמים יוכלו לקבל תוספת של שלש דירות ומעלה בכל פרויקט שהם בונים במרכז הארץ, תהיה להם כדאיות כלכלית גם לחזק בניין בפריפריה!
ניוד זכויות בנייה בין הערים בישראל
הקושי המרכזי בפתרון שאותו אני מציע הוא ניוד זכויות בין ערים מההיבט המשפטי אבל אם תתקבל הוראת שעה /תקנה לשעת חירום, הדבר הוא פתיר ובר ביצוע, בדיוק כפי שהשתמשו בתקנות לשעת חירום בתחילתו של משבר הקורונה ולאחר מכן ביצעו לכך חקיקה משלימה בכנסת.
בדרך יעילה זו אפשר יהיה לחזק עשרות פרויקטים של בנייה בפריפריה ולהגדיל במקביל את היצע הדירות הקיים במאות ועד אלפי דירות באזורי הביקוש וגם כדי לתת מענה למחירים המאמירים בנדל"ן ולמחירי הדירות שעולים משנה לשנה .
שילוב עסקי וכלכלי עם המדינה
אין לדעת מתי תפרוץ המלחמה הבאה, כאשר כוחות השוק או המדינה לא מטפלים בחבית חומר הנפץ הזו ששמה מיגון והיא עלולה להתפוצץ ללא התראה מוקדמת גם בצפון וגם בדרום. הפתרון הוא מעשי ובר ביצוע והוא יכול להתבצע רק בשילוב בין החברות העוסקות ביזמות ובנייה למדינה בדומה לשילוב הקורה במכרזים של BOT שבהם המדינה מוציאה מכרז לפרק זמן מוגבל וחברה פרטית זוכה בו ומתפעלת את המכרז לזמן קצוב ורק בשלב מאוחר יותר המיזם חוזר לבעלות המדינה. אפשר ליישם זאת באופן דומה להתנהלות שהובילה לסלילתו של כביש 6 ושל פרויקטים רבים אחרים בתחום התשתיות. רק שילוב בין פתרון משפטי שיגובש על ידי המדינה, ליזמות עסקית של השוק הפרטי, יוביל לפתרון הנדרש והדחוף.
המדינה לא מסוגלת כלכלית ובטח ובטח בתקופת הקורונה בה השוק הישראלי והעולמי מתכווץ בעשרות אחוזים, לקחת על עצמה חיזוק של מבנים פרטיים במיליארדי שקלים. שוק הנדל"ן בישראל זקוק נואשות לדירות נוספות בעיקר באזורי הביקוש והתושבים המסכנים שנמצאים במבנים לא ממוגנים יכולים רק להביט לשמיים ולהתפלל שלא תפרוץ מלחמה.
לכן דווקא עכשיו, בשיא משבר הקורונה הפתרון יכול להגיע מעבודות יזומות של הממשלה ואישור של התוכנית הלאומית לחיזוק המבנים בישראל. דבר זה יזרים כסף לשוק, יבטיח תעסוקה לעשרות אלפי עובדים, יצטרף למאמץ להוריד את מחירי הדירות, יחזק את הפריפריה תרתי משמע ויביא אותנו מוכנים וערוכים הרבה יותר למלחמה הבאה.
אסור להזניח 2.5 מיליון אנשים שמהווים כרבע מהאוכלוסייה בישראל אשר זקוקים לעזרה אמיתית.
